미국 리츠: 미국 리츠 현황 점검

미국 상장 리츠는 NAV 대비 큰 폭으로 할인된 구간을 여전히 유지하고 있으며, 11월 말 기준 할인은 약 18%로 확인되었다. 이는 10월 말의 약 21%에서 3%포인트 축소되었으나 팬데믹 기간에 크게 절하된 자산가치를 아직 회복하지 못하고 있다. 4분기에는 금리 피크아웃과 2026년 추가 인하 기대에도 불구하고 미국 대형 tech주 랠리에 비해 리츠 지수의 랠리는 여전히 부진했다. 금리 인하 환경 속 섹터 간 양극화가 지속되며 CAPRate에 반영된 금리 부담이 점차 줄어 NAV가 상승하고 차입 비용이 낮아져 FFO와 배당 성장도 소폭 개선될 수 있지만, 섹터별 구조 차이가 커 멀티플 정상화에 초점을 맞춰야 한다. 섹터별로는 호텔 리츠의 디스카운트가 34%를 초과하고 오피스는 약 27%로 NAV 대비 크게 저평가된 반면, 전통 소매를 포함한 일부 리테일 섹터도 25~30%의 디스카운트 구간에 머무는 반면 헬스케어(시니어하우징) 섹터는 NAV 대비 약 30% 이상 프리미엄이 붙어 대형 리츠의 강점으로 작용한다.

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• - 금리 피크아웃과 향후 금리 인하 기대가 NAV 재평가의 촉매가 될 수 있으나 섹터 간 차이가 커 멀티플 정상화의 방향이 구체적으로 각 섹터에 좌우된다.
• - 호텔과 오피스의 NAV 할인율이 여전히 높아 밸류에이션 리레이션의 여지가 제한적이며, 헬스케어의 NAV 프리미엄은 대형 리츠의 가치 방어에 기여한다.
• - 금리 하락 환경에서 CAPRate의 개선이 NAV와 배당 성장으로 소폭 반영될 가능성이 있지만 실적 가이드의 변화는 섹터별 차이가 크게 작용할 수 있다.
• - 섹터별 구조 차이가 커 멀티플 정상화는 특정 섹터에 편중될 위험이 있으며, 수익성 개선은 주로 구조적 차별화가 있는 섹터에서 나타날 가능성이 크다.