제이알 글로벌리츠

## 투자의견 및 목표주가 - 투자의견: 없음 - 목표주가: 정보 없음 ## 핵심 투자 포인트 1) 벨기에 파이낸스타워 공정가치법 적용으로 시세감정평가액 및 연결재무제표 개선 - 자산은 원가법 2조 2,246억에서 공정가치법 2조 6,322억으로 (+)4,076억 증가, 투자부동산(FT)은 원가법 1조 7,815억에서 2조 1,521억으로 (+)3,706억 증가. 부채는 1조 4,315억으로 동일하고, 자본은 7,931억에서 1조 2,007억으로 (+)4,076억 증가, 이익잉여금은 (-)1,323억에서 2,753억으로 (+)4,076억 증가. 부채비율은 180.4%에서 119.2%로 (-)61.2%p. - 공정가치법 도입은 현금 유입을 수반하지 않아 배당 확대 요인으로 작용하지 않으며, 부동산 가치 하락 시 평가손실이 재무제표에 반영될 수 있다. 2) 조기 차환 가능성 및 배당 여력 확대 - 현지 대출 7.24억 유로를 현지 차입 및 국내 회사채 발행으로 리파이낸싱했고, 현지 대출 5.84억 유로의 금리는 고정 4.398%로 기존 1.05% 대비 크게 상승했고, 국내 발행 회사채 약 2,500억 원은 6% 중반 금리에 발행되었다. 이로 인해 연간 배당 규모는 385억 원에서 230억 원으로 축소되었고, DPS는 390원에서 230원으로 축소되었다. - 12기(DPS 115원 확정) 이후도 동일 수준의 배당이 예상되며, ECB 기준금리 2.15%로 리파이낸싱 당시(3.40%) 대비 125bp 하락했지만 조기 상환 수수료가 존재해 즉각적인 효과는 제한적이다. - 현 ECB 금리 하향 추세 속에서 조기 차환 시점 이후에는 대출 규모 증액을 통해 DPS가 40~60원 확대될 수 있으며, 현 주가 기준 연간 배당수익률은 약 8.2%다. 3) 환차익 및 환헤지 현황 - 150억 원의 환차익이 발생했고, 이는 배당가능이익과 직접 연결되지는 않으며 향후 대출 규모 증액으로 실현될 가능성이 있다. - 파이낸스타워 환헷지(원금 100% 헷지)로 FX Forward가 운용되며 합계 EUR 709mn 규모의 거래가 있다. ## 주요 실적 및 전망 - 2024년 재무 요약: 영업수익(매출) 1,240 억원, 영업이익 646 억원, EBITDA 659 억원이며 EBITDA Margin(%) 53.2%, 영업이익률 52.1%, 재무상태표 기준 자산총계 21,465 억원, 유동자산 1,202 억원, 현금및현금성자산 669 억원, 비유동자산 20,263 억원, 투자부동산 17,175 억원, 공동기업투자 1,832 억원, 유동부채 2,848 억원, 비유동부채 10,557 억원. - 당기순이익: 351, 309, 500, 449 (2021A, 2022A, 2023A, 2024A). - DPS: 380, 380, 385, 390 (2021A, 2022A, 2023A, 2024A). - PER: 22.19, 18.62, 60.79, 22.58 (2021A, 2022A, 2023A, 2024A). - P/FFO: 24.47, 23.62, 15.71, 11.76 (2021A, 2022A, 2023A, 2024A). 향후 전망 - 12기(DPS 115원 확정) 이후도 동일 수준의 배당이 예상되며, 현 ECB 금리 하향 추세 속에서 조기 차환 시점 이후에는 대출 규모 증액으로 DPS가 40~60원 확대될 수 있다. 현 주가 기준 연간 배당수익률은 약 8.2%다. - 조기 차환으로 인한 배당구조 변화 및 환헤지 상태가 수익성에 영향을 줄 수 있다. ## 추가 메모 - 포트폴리오 구성 및 지분 구조: 모리츠 구조로 벨기에 파이낸스타워의 지분 100%를 보유하는 제이알 제26호와 미국 현지 법인을 통해 맨하튼 오피스 지분 49.9%를 보유하되 의결권은 50%를 확보한 상태인 제이알 제28호 보유. - 총 조달 규모 및 배당 기여도: 총 2조 4,720억 원(자본 9,658억 원, 부채 1조 4,612억 원)을 자본시장에서 조달하며 이 중 80.97%는 벨기에 파이낸스 타워에, 나머지 19.03%는 맨하튼 498 세븐스 애비뉴에 투자하고 있으며 배당 기여도는 벨기에 자산 75%, 뉴욕 자산 25%다.

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• - 투자 부동산 회계 정책을 기존 원가법에서 공정가치법으로 변경했다.
• - 벨기에 파이낸스타워는 공정가치법 적용으로 시세감정평가액 2조 1,521억 원으로 반영되어 장부가액이 1조 7,815억 원으로 증가, 총 자산은 2조 6,322억 원으로 확대(원가법 기준 2조 2,246억 원 대비 +4,076억 원).
• - 부채비율은 기존 180.4%에서 119.2%로 -61.2%p 개선했다.
• - 공정가치법 도입은 현금 유입을 수반하지 않아 배당 확대 요인으로 작용하지 않으며, 부동산 가치 하락 시 평가손실이 재무제표에 반영될 수 있다. 또한 파이낸스타워 조기 차환 가능성 및 환차익에 따른 중장기 배당 여력 확대 기대가 있다.
• - 벨기에 파이낸스타워 자산은 원가법 취득가 EUR 1,209백만, (-)90백만 감가상각누계액, 순장부금액 EUR 1,119백만이며, 공정가치법 감정평가금액 EUR 1,352백만이다. KRW 기준으로는 취득가 1조 9,252억, (-)1,437억, 순장부금액 1조 7,815억, 감정가액 2조 1,521억이다. 주1: 환율은 1,528.73원/유로 적용(25년 6월 말 기준) 주2: 감가상각은 건물의 내용연수 50년 적용하여 매년 17백만유로씩 정액상각.