전세에서 월세로, 임대차 시장의 변화

iM증권의 보고서는 전세의 기능 축소로 월세 비중이 확대되면서 수도권의 월세 가격이 매매가 상승에 비해 더 빠르게 오르는 현상을 다룬다. 2025년 전국 전월세 계약 비중에서 월세가 차지하는 비중은 56.5%로 상승했고, 수도권의 공급 감소와 인구구조 변화가 이 흐름의 주된 배경으로 제시된다. 향후 월세 가격은 양질 주택의 한정성과 수도권 인구 구조의 변화로 추가 상승 여력이 있다고 보며, 임대차 2법 및 대출 규제의 정책적 영향도 함께 분석된다. 정부의 부동산 대책은 수도권 대출 규제와 지방 부동산 활성화 및 수도권 공급 확대를 목표로 하며, 2026~2030년 총 135만호의 공급을 계획하고 있다. 한편 전세 대출 규제와 전세 사기 우려가 전세 시장의 축소를 가속하는 반면, 월세 수익성은 높아지고 있어 임대차 시장의 구조 재편이 뚜렷하게 나타난다.

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• - 월세 상승은 수도권의 매매가 상승, 주택 공급 물량 감소(특히 오피스텔 포함), 전세 공급 감소가 복합적으로 작용한 결과다.
• - 2025년 전국 전월세 계약 비중에서 월세가 56.5%로 증가했으며, 2025년 6월 기준 전월세 계약 중 전세 비중은 감소하고 월세 비중이 확대되고 있다.
• - 헬리오시티와 마포래미안푸르지오의 이론 월세와 실제 월세 간 차이, 4% 전월세전환율 적용 시 월 67만원대의 월세 수익과 2%대 Cap Rate은 월세 수익의 한계를 시사한다며, 서울 오피스텔의 임대수익률은 4.2%로 상향 추세다.
• - 전세 대출 심사 강화, 126% 룰(전세보증금 한도) 등 금융규제 및 전세 사기 이슈로 전세 시장 규모가 축소될 가능성이 크며, 이로 인해 월세 중심의 임대차 시장 재편이 가속될 것으로 전망된다.