베트남 호치민시 개발의 가치: 매출액 12.5조..

## 투자의견 및 목표주가 - 투자의견: Buy - 목표주가: 24000원 ## 핵심 투자 포인트 1. GS건설은 베트남 호치민시티 인근 개발(뚜띠엠, 롱빈, 나베)을 통해 매출액을 총 12.5조원 이상으로 추정하며, 이는 주택 개발 매출액만 고려하고 토지 매각이나 오피스 개발매각은 반영하지 않았다. 세대당 평균 5.2억원(최소 프리미엄급으로 분양가 $3,500/㎡ 기준), 2.4만세대 공급으로 계산되며, GS건설이 보유한 부지와 실제 완판된 빌라($3,500/㎡)와 아파트($7,000/㎡)의 분양가를 고려한 보수적 가정이다. 인프라 공사를 통한 부지조성 작업이 진행 중이거나 필요하며 초기 매출 인식 속도는 느리다(2027년까지 연간 2~3천억원 수준). 다만 부지 매입가격이 2017년 이전에 확정된 것과 도급은 현지건설사에 맡기는 것을 고려했을 때 상당한 마진이 기록될 것으로 기대되며, 2030년부터 매출액이 커질 것으로 예상한다. 2. GS건설은 베트남 개발을 100% 자회사 VGSE(뚜띠엠, 롱빈)와 VGSI(나베)를 통해 진행하며, 나베 Ph1-1의 토지 가격 확정·토지보상 완료 등 대부분의 토지가 이미 확보되어 있다. 도표의 주요 내용: Nabé Ph1-1(20.0 ha, 빌라 358세대, 첫 분양 20년, 완공 25년, 2억달러, 약 3.5천달러/㎡), Ph1-2(22.0 ha, 빌라 121세대, 2026F~, 3억달러 추정, 약 5천달러/㎡), Ph1-3(25.0 ha, 아파트 2,465세대, 2027F~, 10억달러 추정, 약 5천달러/㎡); Ph2/Ph3은 인프라 공사 필요. 합계 349.0 ha, 1.7만세대, 택지 151.6ha, 시설 39.1ha, 8.5조원(추정). 투자 의견 Buy, 목표주가 24,000원 유지. 3. 벤치마크 및 프리미엄 주택 공급 관점에서 나베신도시 매출 구성은 8.5조원 이상으로, 총 1.7만세대 주택 개발 예정이며 세대당 평균 5억원으로 추정. Ph1-1 빌라 358세대는 분양가 3,500달러/m2에 판매(334세대)되어 약 2억달러의 매출액이 인식 중이고, Ph1-2의 아파트 2,465세대도 비슷한 분양가에 판매될 것으로 기대. 나베신도시 북쪽 4km 지점 푸미흥의 아파트 신축가격은 $5,000~7,000/m2로 형성되어 있음. 호치민시티의 아파트 공급은 2015년 이후 중급이하 축소, 하이엔드(프리미엄) 공급이 증가할 전망. 도표 5에 따르면 초럭셔리는 $10,000/m2 이상, 럭셔리는 $5,000/m2 이상으로 GS건설은 프리미엄 이상 등급 공급을 추구. ## 주요 실적 및 전망 - 도표 9. GS건설 나베신도시 개발 상세(추정): 총 매출액 8.5조원 추정(주택만) - Ph1-1 빌라 358 세대, 20 년 첫 분양, 25 년 완공, 매출액 2 억달러, 분양가 약 3.5 천달러(m2) - Ph1-2 빌라 121 세대, 2026F~, 매출액 3 억달러 추정, 분양가 약 5 천달러(m2) 추정 - Ph1-3 아파트 2,465 세대, 2027F~, 매출액 10 억달러 추정, 분양가 약 5 천달러(m2) 추정 - 벤치마크: 푸미흥과 나베신도시 비교(도표 12). 푸미흥은 CBD 남쪽 6km 위치, 규모 450ha/10 만명, 개발기간 1993~2030, 특징 저밀도 녹지도시, 외국인·고소득층 수요; 나베신도시는 남쪽 4km 위치, 규모 349ha/6.8 만명, 개발기간 2010~2040, 특징 스마트시티&자족도시, 현지 상류층·외국인 수요; 푸미흥 대체 수요 - 추정 재무제표(단위:십억원)에 따르면 매출액은 2023년 13,436.7, 2024년 12,863.8, 2025F 12,622.0, 2026F 13,240.5, 2027F 13,400.7이고, 영업이익은 (387.9) 286.0 479.1 645.4 746.3으로 추정된다. - 건축 주 택의 매출총 이익 률은 8.8% 11.0% 7.3% 9.7% 9.5% 16.9% 9.0% 9.0% 9.3% 11.2% 11.0% 12.0%이다. - 수주 잔고는 545,700 577,020 567,284 599,532 635,357 624,284 629,879 625,655 599,532 625,655 608,749 590,243이다. ## 추가 메모 - 기준일: 2025년 09월 06일. - 당사는 2025년 9월 9일 현재 해당회사의 지분을 1%이상 보유 하고 있지 않습니다. - 금융투자상품의 비율: 95.89% 4.11% 0.00% 100% - 투자의견 변경 내역: 25.3.27 BUY 24,000; 24.10.10 Neutral 19,000; 23.7.27 Neutral 15,000

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• - GS건설은 베트남 호치민시티 인근 개발(뚜띠엠, 롱빈, 나베)을 통해 매출액을 총 12.5조원 이상으로 추정하며, 이는 주택 개발 매출액만 고려하고 토지 매각이나 오피스 개발매각은 반영하지 않았다.
• - 세대당 평균 5.2억원(최소 프리미엄급으로 분양가 $3,500/㎡ 기준), 2.4만세대 공급으로 계산되며, GS건설이 보유한 부지와 실제 완판된 빌라($3,500/㎡)와 아파트($7,000/㎡)의 분양가를 고려한 보수적 가정이다.
• - 인프라 공사를 통한 부지조성 작업이 진행 중이거나 필요하며 초기 매출 인식 속도는 느리다(2027년까지 연간 2~3천억원 수준). 다만 부지 매입가격이 2017년 이전에 확정된 것과 도급은 현지건설사에 맡기는 것을 고려했을 때 상당한 마진이 기록될 것으로 기대되며, 2030년부터 매출액이 커질 것으로 예상한다(나베1-2/1-3, 롱빈A).
• - GS건설은 베트남 개발을 100% 자회사 VGSE(뚜띠엠, 롱빈)와 VGSI(나베)를 통해 진행하며, 나베 Ph1-1의 토지 가격 확정·토지보상 완료 등 대부분의 토지가 이미 확보되어 있다.
• - 도표의 주요 내용: Nabé Ph1-1(20.0 ha, 빌라 358세대, 첫 분양 20년, 완공 25년, 2억달러, 약 3.5천달러/㎡), Ph1-2(22.0 ha, 빌라 121세대, 2026F~, 3억달러 추정, 약 5천달러/㎡), Ph1-3(25.0 ha, 아파트 2,465세대, 2027F~, 10억달러 추정, 약 5천달러/㎡); Ph2/Ph3은 인프라 공사 필요. 합계 349.0 ha, 1.7만세대, 택지 151.6ha, 시설 39.1ha, 8.5조원(추정). 투자 의견 Buy, 목표주가 24,000원 유지.